FGH Immobilienbericht 2012: 'Investieren in Kredit'
Vor nicht einmal einem Jahr stand die Welt noch ganz im Bann des Arabischen Frühlings und lebte die Hoffnung, dass der Welthandel erneut wachsen würde. Nur wenige Monate später war jede Euphorie jedoch schon wieder verschwunden. Die Finanzkrise in der Eurozone, eine direkte Folge der Kreditkrise von 2008, ist aktueller und tiefgreifender denn je. Die begrenzte wirtschaftliche Erholung 2010 war nichts anderes als ein vorübergehendes Aufleben. Eine logische Folge der Tatsache, dass die allen Problemen zugrundeliegenden Ursachen immer noch nicht beseitigt sind, nämlich der zu hohe Schuldenberg und die zu großen Risikopositionen. Das ist kurzfristig auch nicht möglich, schon gar nicht ohne einschneidende Maßnahmen.
Folgen für die Zinsen
Die europäische Schuldenkrise sorgt für heftige Turbulenzen auf den Finanzmärkten. Und damit auch für viele Zinsschwankungen. Die Zinsprognosen für 2012 werden unter anderem von der Bereitschaft der Länder innerhalb der Eurozone abhängen, den Stabilitätspakt weiter zu verschärfen. Außerdem muss das Vertrauen zwischen den Banken weiter zunehmen, wodurch die Euribor-Tarife im Anschluss an die Senkungen durch die EZB ebenfalls weiter fallen können. Die Spannung auf den Finanzmärkten wird voraussichtlich sowohl die Geldmarkt- als auch die Kapitalmarkttarife niedrig halten. Das neue Spielfeld, das nach der Kreditkrise entstanden ist, hat Einfluss auf den Finanzsektor und das führt - unter anderem auf dem Gebiet der Vorschriften – zu Veränderungen. So müssen Banken unter Basel III mehr Eigenkapital zurückstellen, wodurch die Kreditgewährung schwieriger und teurer wird und Banken ferner weniger schnell wachsen können und dürfen. Wir sehen ferner, dass manche (ausländische) Banken den Markt verlassen (genauso gut, wie niederländische Banken sich aus dem Ausland zurückziehen). Das ist keine positive Entwicklung für den Markt, dem mit ausreichenden Anbietern gedient ist. Es kann noch einige Zeit dauern, bevor das Angebot der Parteien wieder ein gesundes Niveau erreicht hat.
Keine verlorenen Jahre
Es ist offensichtlich, dass die wirtschaftliche Tiefkonjunktur und die neue Rezession auch den Bau- und Immobiliensektor hart treffen. Schon seit drei Jahren steht der Wert von Immobilien unter Druck. Daher sind Abwertungen auch an der Tagesordnung. Das sorgt für eine deflationäre Umgebung: ein Wertverlust führt zur Zurückhaltung bei den Käufern und dies hat wiederum weitere Wertverluste zur Folge. Eine solche Negativspirale ist nur schwer zu durchbrechen und kann auch lange Zeit dauern. Nun hat es Preis- und Marktkorrekturen schon immer gegeben. Aber die Wertexplosion der letzten zwei Jahrzehnte hat zu einer völlig ungesunden Situation geführt. Das diese nun korrigiert wird, ist bitter für alle, besonders für einzelne Parteien im Immobiliensektor, hat aber durchaus auch eine heilsame Wirkung. Zu lange haben die Immobilien-Tageskurse den Markt bestimmt und schienen kurzfristige Zahlen und Ergebnisse wichtiger als das Langzeitgefühl. Jetzt wird deutlich, dass Immobilien keine kurzfristige 'Geldmaschine' sind. Im Gegenteil: Immobilien brauchen Zeit. Damit ist nicht gesagt, dass der Immobiliensektor drei verlorene Jahre hinter sich hat. Denn der Markt hat durchaus Schritte nach vorne gemacht. Das Überangebot stand sehr schnell ganz oben auf der Tagesordnung und führt auch schon zu konkreten Maßnahmen. Gemeinden und Architekten streichen aussichtslose Pläne, die Neubauproduktion wird dem Markt stärker angepasst und besser auf die Nachfrage abgestimmt und die Transformation alter Gebäude zu neuen Funktionen scheint ebenfalls allmählich Form anzunehmen. Gute Entwicklungen, ohne Zweifel, es hat nur etwas länger gedauert.
Selbstbild
Es sieht so aus, als ob nach der Euphorie der Jahre vor der Krise nun eine Phase der kollektiven Selbstkasteiung angebrochen sei. Das Ergebnis ist eine Welle des Pessimismus und das von vielen vertretene Fazit, dass es nie wieder gut wird. Offensichtlich ist der Sektor davon inzwischen selbst so eingenommen, dass er diese Überzeugung anscheinend als harte Realität annehmen will und sogar bereit ist, sie mit jedem zu teilen. Ausländische Investoren erhalten inzwischen den Rat, nicht mehr in niederländische Immobilien zu investieren.
Dabei scheint man zu vergessen, dass Leerstand, veraltete Unternehmensstandorte, Vergreisung, flexibles Arbeiten oder Online-Shoppen keine neuen Phänomene sind. Auf der Grundlage fast exakt derselben Kenntnisse wie der von heute war der Sektor vor einigen Jahren noch felsenfest davon überzeugt, dass es eine wohlüberlegte und vernünftige Entscheidung sei, in Immobilien zu investieren. Besonders im Falle qualitativ guter Objekte an lukrativen Standorten. Diese Überzeugung scheint heutzutage völlig abhanden gekommen zu sein, und das ist aus Sicht der FGH Bank ebenso unbegreiflich wie ungerechtfertigt.
Fakten versus Prognosen
In der vorherrschenden Meinung über den niederländischen Immobiliensektor gibt es kaum Nuancen. Prognosen für die Zukunft werden als Tatsache betrachtet, um anschließend als Grundlage für Kurzzeitentscheidungen zu dienen. Ein gutes Beispiel hierfür ist die Diskussion über den Leerstand von Büroräumen. Mit mehr als 14 % des (Gesamt-)Bestands ist er viel zu hoch, mit allen sich daraus für die Preisentwicklung ergebenden Konsequenzen. Die Angst bezieht sich jedoch nicht auf das aktuelle Leerstandsniveau, sondern erwächst aus der Prognose, dass künftig alles nur noch schlimmer werden wird. Durch diese Angst gerät der Wert unter einen noch stärkeren Druck. Fakt ist, dass die Abnahme von Büroräumen – ebenso wie die von Geschäftsräumen und Unternehmenskomplexen – im vergangenen Jahr gestiegen ist. Außerdem ist das Angebot von Büroräumen nicht weiter gestiegen und ist der Leerstand prozentual zum Gesamtbestand sogar leicht gefallen.
Angst beherrscht den Sektor
Angst hat den Markt fest im Griff, mit allen sich daraus ergebenden Konsequenzen für die Parteien, die auf dem niederländischen Immobilienmarkt aktiv sind. Die Welt ist im Umbruch und jeder muss nach neuen wirtschaftlichen Beziehungen und finanziellen Ratios suchen. Ein neues Gleichgewichtsniveau und neue finanzielle Beziehungen zu realisieren, erfordert Zeit. Daher wird die Erholung von dieser Krise für den niederländischen Immobiliensektor eher Jahre als Monate dauern. Das Problem ist, dass gerade das Wissen, dass es nicht von selbst vorübergeht, zur Verunsicherung führt, die ihrerseits wieder neue Investitionen verhindert. Daher ist es von äußerster Wichtigkeit, als erstes die Verunsicherung zu beseitigen. Das ist möglich, indem man den bestehenden Problemen ins Auge sieht und kreative Lösungen für sie findet. Der Immobiliensektor muss sich daran gewöhnen, auf eine andere Weise zu denken, die zu einer viel realistischeren Einschätzung der Machbarkeit von Zukunftsplänen und der Erwerbskapazität führen muss. Dementsprechend ist auch das Wertpotential von Immobilien wichtig. Es ist zu kurzsichtig gedacht, dass Immobilien per Definition wertbeständig und unter allen Umständen erfolgversprechend und finanzierbar sind.
'Investieren in Kredit'
Der Immobiliensektor verfügt über genügend Elan und Wissen, um die aktuellen Probleme anzugehen und die Transformation der bestehenden Immobilien zu einem neuen Aspekt im Entwicklungsprozess zu machen. Dafür müssen wir den Mut aufbringen, neue Wege – auch in Bezug auf die Gebietsentwicklung - zu beschreiten. Damit ist nicht gesagt, dass dies ein einfacher und finanziell schmerzloser Prozess sein wird. Aber es bedeutet auch noch keine dauerhafte Eiszeit für Immobilien. Diese Vorstellung hat in der letzten Zeit zu Unrecht die Oberhand gewonnen. Voraussetzung ist jedoch, dass der Immobiliensektor zu Selbsterkenntnis fähig ist. Zwei Jahrzehnte lang wurde in einen transparenten Markt investiert, der auf offenen Informationen und gegenseitigem Vertrauen beruhte. Im internationalen Vergleich war gerade diese Transparenz das Unterscheidungsmerkmal, das ausländische Investoren in unser Land gebracht hat. Wenn wir nicht bereit sind, diese Transparenz aufrechtzuerhalten und danach zu handeln, schadet dies dem Immobiliensektor letztendlich viel mehr als die aktuelle wirtschaftliche Situation. Vereinbarungen nachkommen, ehrlich Geschäfte machen und mit eindeutigen Zahlen arbeiten: das sind wir nicht nur dem Sektor, sondern auch der Gesellschaft und vor allem uns selbst schuldig. Es ist die einzige Weise, in der wir das Vertrauen zurückgewinnen und uns wieder einen guten Ruf aufbauen können.