MET HET OOG OP DE STENEN
De titel van het rapport dit jaar ‘Met het oog op de stenen’ verwijst naar de focus van FGH Bank. Die ligt op de stenen en de waarde ervan. Hetgeen waar het eigenlijk allemaal om draait in vastgoed.
De enorme toename van het investeringsvolume de afgelopen jaren, vertaalde zich in de omvang van de transacties en de onderliggende vastgoedportefeuilles. Deals van meer dan een miljard euro waren geen uitzondering. Ook niet voor Nederlandse vastgoedportefeuilles. Aan deze trend is voorlopig een einde gekomen. De waarde van de stenen wordt weer van doorslaggevende betekenis. Dat zijn we de afgelopen jaren wat uit het oog verloren.
In de ban van de crisis
De oorsprong van de financiële crisis ligt bij een sterke verruiming van de kredietverlening in de laatste decennia. De kredietcrisis kon zich verbreden tot een wereldwijde recessie toen bleek dat het wantrouwen over de kredietwaardigheid van en tussen banken toenam. Het werd voor iedereen snel duidelijk dat er hogere risico’s kleven aan geld en kapitaal dan verwacht, en dat daar dus ook een hogere prijs voor moet worden betaald.
Met renteverlagingen hebben de centrale banken wereldwijd geprobeerd de economie te ondersteunen. Het verlagen van de beleidsrente heeft echter op de kapitaalmarkt - de markt voor het plaatsen van obligaties waarmee lange termijn financieringen kunnen worden aangetrokken- veel minder effect gehad. Ondanks de lagere beleidsrentes, blijven de kosten van kapitaal hoog.
Gevolgen voor de vastgoedmarkt
• De Nederlandse vastgoedmarkt ondervindt onmiskenbaar de nadelige gevolgen van de kredietcrisis. De waarde van commercieel vastgoed daalt en de financiering van nieuwe projecten is problematischer geworden. Bovendien merkt de ontwikkelingssector dat de afzet van nieuwbouw lastiger wordt.
• Het investeringsvolume in Nederlands vastgoed is vorig jaar fors gedaald. Ook het aantal transacties nam in 2008 duidelijk af. Dat komt ten eerste door de forse afname van de beschikbaarheid van financieringskapitaal. Daardoor zijn beleggingen met vreemd vermogen een stuk lastiger geworden. Daarnaast hebben diverse buitenlandse vastgoedfinanciers de Nederlandse markt weer verlaten. Dit heeft geleid tot een verdere afname van het beschikbare kapitaal. In de tweede plaats zijn de private equity fondsen en hedge fondsen sinds vorig jaar nauwelijks meer actief op de vastgoedmarkt. Herstel van deze specifieke markten is volgens FGH Bank een illusie. Zeker op korte termijn.
• In vergelijking met de koersverliezen op de aandelenmarkten maakt het vastgoed echter een ‘zachte landing’. Eens temeer een bewijs dat vastgoed als langetermijninvestering opgenomen hoort te zijn in een breed samengestelde beleggingsportefeuille. Ondanks de groeivertraging blijven de Nederlandse vastgoedprijzen in internationaal perspectief nog redelijk waardevast. De excessen, zowel in tijden van economische voor- als tegenspoed, worden in de Nederlandse situatie klaarblijkelijk gedempt.
• FGH Bank verwacht dat de projectontwikkelaars zich de komende jaren vooral zullen concentreren op het beheer van de huidige portefeuille. Als gevolg daarvan is een terugval in de nieuwbouwproductie de komende jaren onvermijdelijk.
Risico krijgt weer een prijs
Investeringen in vastgoed zullen veel kritischer langs de lat worden gelegd. Door beleggers, door ontwikkelaars en door financiers. De lucht verdwijnt daarmee uit de markt. Snelle winst uit transacties met een hoog speculatief karakter is er voorlopig niet bij. Daarmee keert de vastgoedmarkt terug naar de basis, het lange termijnevenwicht.
Effecten op de langere termijn
Allereerst moet het vertrouwen in het financiële systeem terugkeren. Het vertrouwen tussen instellingen onderling maar ook het vertrouwen van bedrijven, consumenten en de publieke sector in het financiële systeem als zodanig. De oplossing moet vanuit de financiële sector zelf komen. Op zoek naar de nutsfunctie die het decennialang in het maatschappelijk verkeer heeft gespeeld. Met risicobeheersing als leidend principe. Dat laatste wil overigens niet zeggen dat er geen risico’s meer genomen zullen en mogen worden. Maar het zal wel op een verantwoorde manier moeten gebeuren. De aangescherpte regelgeving vanuit de Nederlandsche Bank (DNB) en de strengere solvabiliteitseisen vanuit de kapitaalmarkten maakt dat banken sowieso voorzichtiger zijn geworden in hun kredietverlening. Dat lijkt wellicht contraproductief in het licht van de huidige crisis, maar de markt is op lange termijn gebaat bij een gezond bankwezen. Het zou daarom onverantwoord zijn als financiële instellingen nu (te) hoge risico’s zouden nemen tegen relatief lage marges.
Voorlopig bevindt de vastgoedmarkt zich nog wel even in een dal. Maar er is ook ruimte om daar weer uit te komen. Dit vraagt betrokkenheid van alle partijen. En de bereidheid zich te committeren aan één gemeenschappelijk doel: het waarborgen van de continuïteit van de vastgoedmarkt.
Wilt u liever het hele vastgoedbericht inzien? Download het vastgoedbericht 2009 'Met het oog op de stenen' of bestel een gedrukt exemplaar.