Utrecht, 17 maart 2010

FGH Vastgoedbericht 2010: ‘Focus op een nieuwe realiteit’
De markt van nu vraagt om een andere kijk op vastgoed

‘De vastgoedsector moet onder ogen zien dat de trendmatige groei zoals we die lang gekend hebben, niet meer bestaat. De vastgoedmarkt is onherroepelijk veranderd en de vastgoedpartijen zullen daar een nieuwe weg in moeten vinden.
Voor FGH Bank zijn de kwaliteit van het vastgoed en de onderliggende waarde van de stenen nog steeds leidend. De tijden van ongebreidelde kredietverstrekking zijn echter voorbij. In de nieuwe realiteit is dat simpelweg niet verantwoord.’ Dat zijn de belangrijkste conclusies uit het FGH Vastgoedbericht 2010. Dit jaarlijkse marktrapport biedt een compleet overzicht van de trends en ontwikkelingen in de commercieelvastgoedmarkt en de visie van FGH Bank hierop. Op dinsdag 16 maart jl. nam de heer Mr. B. Staal, voorzitter van de Vereniging Nederlandse Banken, het eerste exemplaar in ontvangst uit handen van de heer P.C. Keur, directievoorzitter van FGH Bank.

Zoals zoveel sectoren zijn ook de bouw en vastgoedsector door de recessie hard geraakt. Het aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen daalt, evenals de verkoopprijzen. De afname van het aantal nieuwbouwwoningen is volgens
FGH Bank grotendeels een tijdelijk effect. De behoefte in de markt blijft.
Dit ligt anders voor de utiliteitsbouw. De hoeveelheid kantoren, bedrijfsruimten en zelfs winkels lijkt in absolute termen zijn piek te hebben bereikt. De verzadiging van deze markten vertaalt zich in een toename van de leegstand. Een hoge leegstand leidt in combinatie met de matige economische conjunctuur tot een forse afname van de nieuwbouwproductie. De consequentie is dat de nieuwbouwmarkt in de meeste segmenten ook op de langere termijn relatief laag zal blijven. Dit zorgt voor een toenemende concurrentie en meer druk op de sector. Meer dan ooit wordt een beroep gedaan op ondernemerschap.

Markt omarmt duurzaamheid
Vastgoedontwikkelaars zullen in een verzadigde nieuwbouwmarkt op zoek moeten gaan naar producten die onderscheidend zijn, zeker ten opzichte van de bestaande voorraad. Duurzaamheid is nu een criterium dat nog onderscheidend is, maar uiteindelijk zal het de norm worden. Om het onderscheidend vermogen te kunnen benutten, is snel handelen daarom vereist. De eindgebruiker speelt daar ook een belangrijke rol in. Deze zal steeds vaker verwachten dat nieuwbouw duurzaam tot stand komt. Meer dan ooit zal de nieuwbouwsector daarom worden uitgedaagd worden haar innovatieve vermogen aan te spreken.

Houvast beleggers keert langzaam terug
De waarde van de portefeuille is voor de meeste beleggers als gevolg van afschrijvingen fors gedaald. Dat zorgt ervoor dat beleggers terug keren naar bestaande, vertrouwde markten. Ook groeit de vraag naar liquide investeringsvormen, zeker bij institutionele beleggers.
De inbreng van eigen vermogen wordt teruggebracht naar voor de markt gezondere proporties. Onder andere doordat banken naar verwachting grotere buffers zullen moeten aanhouden en daardoor beperkt zullen zijn in groeimogelijkheden. Dit resulteert in een beperkte ruimte in kredietverlening bij banken. Bovendien speelt de gedaalde vastgoedwaarde een rol, omdat daardoor de ruimte om relatief hoge kredieten te verstrekken nauwelijks meer aanwezig is. Uiteindelijk levert dit wel een investeringsniveau op dat voldoet aan een verantwoord risicoprofiel. Sinds het derde kwartaal van 2009 stabiliseren de aanvangsrendementen in het courante deel van de markt. Een verdere daling voor dit marktsegment is op basis van de huidige marktkennis niet te verwachten. Dat maakt het voor beleggers weer interessant om tot aankopen over te gaan.

Automatismen bestaan niet in vastgoed
Volgens FGH Bank is de belangrijkste les voor de vastgoedsector dat automatismen in het vastgoed niet bestaan. De sector heeft de afgelopen jaren teveel vertrouwd op eerder behaalde resultaten, en zich onvoldoende gericht op de opgave die er komt. Investeren vraagt echter in de eerste plaats om een toekomstvisie. Waarbij het creëren van een eigen speelveld en eigen uitgangspunten van ondernemen essentieel zijn. “Daarom zullen vastgoedpartijen scherp moeten focussen. Op de markt, het product en vooral op de toevoegde waarde die zij hun klanten kunnen en weten te leveren”, aldus Peter Keur, directievoorzitter FGH Bank. “De sector moet helder in het vizier krijgen waar de eigen meerwaarde ligt, en hoe die meerwaarde vorm en inhoud kan worden gegeven. Dat vergt een andere aanpak en een andere focus dan voorheen.”

FGH Bank
FGH Bank, onderdeel van Rabo Vastgoedgroep, is gespecialiseerd in het financieren van commercieel vastgoed. Vanwege deze specialisatie beschikt de bank over veel deskundigheid. De klantenkring bestaat voornamelijk uit projectontwikkelaars en professionele vastgoedbeleggers. Met het hoofdkantoor in Utrecht en vestigingen in de belangrijke vastgoedregio’s, is FGH Bank landelijk vertegenwoordigd en is er een sterke binding met lokale markten. De vastgoedbank heeft tevens een vestiging in Frankfurt.